wohnrendite.at · Anlegerwohnungen in Wien

Grundlagen

Was ist eine Anlegerwohnung?

Eine Anlegerwohnung – auch Vorsorgewohnung genannt – ist eine Eigentumswohnung, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird. Sie ist eine Kapitalanlage: Die Mieteinnahmen decken einen großen Teil der laufenden Kosten und der Finanzierung, langfristig entsteht ein schuldenfreier Sachwert.

Statt Geld auf einem Konto der Inflation auszusetzen, investieren Sie in eine Immobilie, deren Wert und Miete sich mit der allgemeinen Preisentwicklung mitbewegen – mit einem Mieter, der den Kredit mit abbezahlt.

Wichtig: Eine Anlegerwohnung ist ein langfristiges Investment. Sie lohnt sich vor allem dann, wenn man sie mindestens 25 Jahre hält.

Für wen eignet sie sich?

Für Anleger, die langfristig Vermögen aufbauen wollen: Angestellte und Unternehmer mit laufendem Einkommen, Selbstständige und Freiberufler, Eltern, die für ihre Kinder vorsorgen, sowie alle, die für die Pension ein zusätzliches, inflationsgeschütztes Einkommen schaffen möchten.

Beispiel Wohnküche Stadtvilla Oberlaa — Beispiel einer Anlegerwohnung: Wohnküche, Stadtvilla Oberlaa

Ihr Nutzen

Die Vorteile einer Anlegerwohnung

Sechs Gründe, warum Immobilien im Portfolio vieler Anleger nicht fehlen sollten.

Sachwert statt Sparbuch

Immobilien sind ein realer, greifbarer Wert. Während Erspartes auf dem Konto durch die Inflation an Kaufkraft verliert, bleibt Wohnraum gefragt.

Laufende Mieteinnahmen

Jeden Monat fließt Miete. Sie deckt einen großen Teil von Kreditrate und Kosten – nach der Tilgung wird sie zum Zusatzeinkommen.

Schutz vor Inflation

Mieten sind wertgesichert und steigen mit dem Verbraucherpreisindex. Auch der Wert der Immobilie entwickelt sich langfristig mit.

Steuerliche Effekte

Abschreibung, Zinsen und laufende Kosten mindern das steuerliche Ergebnis. Anfangsverluste senken Ihre Einkommensteuer; bei Neubau kann die Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückgeholt werden.

Vermögensaufbau mit Fremdkapital

Mit 20–30 % Eigenkapital erwerben Sie eine ganze Wohnung. Mieter und Steuerersparnis zahlen den Kredit mit ab.

Rundum betreut

Von der Auswahl über Konzept und Finanzierung bis zu Vermietung und Verwaltung – Sie haben einen Ansprechpartner für alles.

Das Rundum-Konzept

Alles aus einer Hand – mit Fachleuten im Hintergrund

Als Anleger entscheiden Sie – wir bereiten vor, koordinieren Bank, Treuhänder, Steuerberater, Hausverwaltung und Mieter und halten Sie laufend informiert.

Ihr Ansprechpartner

Frank Immobilien GmbH

Objektauswahl, Konzept, Kaufabwicklung, Vermietung und laufende Betreuung – ein Team, das Sie persönlich kennt.

Im Hintergrund

Steuerberater

Prüft die Prognoserechnung, übernimmt UID und Voranmeldungen. Wir bereiten alle Unterlagen für ihn auf.

Im Hintergrund

Rechtsanwalt

Erstellt Mietverträge und übernimmt bei Bedarf Kündigungen und Klagen – rechtssicher von Anfang an.

Monatlich & laufend

Subverwaltung

Ansprechpartner für Hausverwaltung und Mieter: Mietvorschreibung, Inkasso, Wertsicherung und Abrechnung.

Eine Anlaufstelle

Bei Fragen zu Miete, Haus oder Steuerunterlagen rufen Sie uns an – nicht fünf verschiedene Stellen.

Keine Mieter-Anrufe

Ihre Mieter wenden sich an uns. Wir stimmen uns mit der Hausverwaltung ab und kümmern uns um Reparaturen und Neuvermietung.

Unterlagen auf Knopfdruck

Für Voranmeldung und Jahresabrechnung erhält Ihr Steuerberater von uns aufbereitete Unterlagen – ohne Zettelwirtschaft.

Der Ablauf

In sechs Schritten zur Anlegerwohnung

Vom ersten Gespräch bis zur ersten Mieteinnahme – wir begleiten Sie in jedem Schritt.

Erstgespräch & Anlegerprofil

Ziele, Eigenmittel, Einkommen und Zeithorizont.

Objektauswahl

Passende Wohnungen aus Neubau und Bestand, Lage- und Preisprüfung.

Konzept & Prognose

Finanzierungskonzept und Prognoserechnung für Ihren Steuerberater.

Kauf mit Treuhand

Kaufanbot, Kaufvertrag, Abwicklung über den Treuhänder.

Übergabe & Vermietung

Übernahme vom Bauträger, Mietersuche, Mietvertrag.

Laufende Betreuung

Mietenverwaltung, Wertsicherung, Unterlagen für den Steuerberater.

Worauf es ankommt

Was eine gute Anlegerwohnung ausmacht

Diese sechs Kriterien prüfen wir bei jedem Objekt, bevor wir es Ihnen vorstellen.

Lage & Anbindung

U-Bahn in Gehweite, Nahversorgung und Infrastruktur entscheiden über Vermietbarkeit, Mietniveau und Wertentwicklung.

Die richtige Größe

1- bis 2-Zimmer-Wohnungen mit ca. 35–55 m² sind am stärksten nachgefragt – von Singles, Paaren, Studierenden und Berufseinsteigern.

Durchdachter Grundriss

Kompakt, hell und ohne Flächenverlust. Ein guter Grundriss bindet Mieter langfristig und senkt den Wechselaufwand.

Bauqualität & Ausstattung

Hochwertige Materialien, Markenküche und Parkett senken Instandhaltung und machen die Wohnung dauerhaft attraktiv.

Energieeffizienz

Wärmepumpe, gute Dämmung und niedrige Nebenkosten sind für Mieter ein immer wichtigeres Kriterium – und schützen den Wert.

Freifläche

Balkon, Loggia, Terrasse oder Garten sind eines der stärksten Vermietungsargumente und erhöhen die erzielbare Miete.

Musterberechnung

So rechnet sich eine Anlegerwohnung

Eine echte Musterberechnung aus unserer Beratung: 1100 Wien, Mühlstraße 13, Top 10 (33,5 m²). Mit Investitionsplan, Vorsteuer-Überleitung, Finanzierung, Abschreibung und Prognose über 26 Jahre. Ihre eigene Wohnung rechnen wir gerne persönlich durch.

Gesamtprojektkosten€ 212.790Kaufpreis netto € 183.036 + Küche, Nebenkosten, Konzept

Eigenkapital€ 50.00023,5 % der Gesamtkosten

Kreditrate€ 944 / Monat€ 162.790 · 20 Jahre · 3,5 % p. a.

Nettomiete€ 536 / Monat€ 16,00 je m² · Mietrendite 3,25 %

Monatlicher Cashflow– € 418ab Jahr 2, vor Steuer, nach Rate & Betreuung

Vermögenszuwachs nach 26 J.+ € 248.085Immobilienwert € 374.129 + Cashflow – Eigenkapital

Annahmen: Grenzsteuersatz 50 %, klimaaktiv Bronze (3-fache Abschreibung in den ersten Jahren), Mietanpassung + 3 % alle 3 Jahre, Wertsteigerung 2 % p. a., Vermietung ab Jahr 2.

Musterberechnung als PDF Meine Wohnung rechnen lassen

🔒 Beratungsrechner für Kunden mit Zugangscode →

Musterberechnung Mühlstraße 13, Top 10 – Seite 1

Unverbindliches Rechenbeispiel auf Basis der Preisliste Stand 01.04.2026, keine Zusage zur Verfügbarkeit der Wohnung. Die steuerlichen Annahmen (Grenzsteuersatz, klimaaktiv-Zertifizierung) treffen nicht auf jeden Anleger zu; Mietentwicklung und Wertsteigerung sind Prognosen. Die individuelle Berechnung erstellen wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.

Diese Kaufnebenkosten sollten Sie einplanen

Position	Höhe	Hinweis
Grunderwerbsteuer	3,5 %	vom Kaufpreis (Gegenleistung)
Grundbuchseintragung Eigentum	1,1 %	vom Kaufpreis
Pfandrechtseintragung	1,2 %	vom Pfandbetrag, nur bei Finanzierung
Vertragserrichtung & Treuhand	ca. 1–2 %	zzgl. USt. und Barauslagen, je nach Vertragserrichter
Konzeptentwicklung Frank Immobilien	3 %	zzgl. USt., nur bei Erwerb (statt einer Käuferprovision)
Bankspesen / Schätzgebühr	variabel	laut Angebot der finanzierenden Bank

Richtwerte; maßgeblich ist die Nebenkostenübersicht zum jeweiligen Objekt. Bei Kauf mit Umsatzsteuer werden die Gebühren vom Bruttokaufpreis berechnet.

Eigenmittel

Üblich sind mindestens 20–30 % des Kaufpreises.
Die Nebenkosten werden in der Regel aus Eigenmitteln bezahlt.
Mehr Eigenmittel bedeuten geringere Rate und geringeres Risiko.

Laufzeit & Zins

Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren sind bei Anlegerwohnungen üblich.
Fixzinsvereinbarungen schaffen Planungssicherheit.
Die Laufzeit wird auf die Liebhaberei-Prüfung abgestimmt.

Unsere Unterstützung

Wir erstellen das Finanzierungskonzept.
Wir bereiten Ihre Unterlagen vor und stellen den Kontakt zu Banken bzw. befugten Kreditvermittlern her.
Kredite vermitteln wir nicht selbst.

Steuer verständlich erklärt

Vermietung & Steuer – die wichtigsten Regeln

Stand 2026, vereinfachte Darstellung. Die konkrete Berechnung erfolgt durch Ihren Steuerberater anhand Ihrer persönlichen Situation.

Mit dem Kauf einer Anlegerwohnung erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Ergebnis – Überschuss oder Verlust – wird mit Ihren übrigen Einkünften, etwa aus Ihrem Gehalt, zusammengerechnet.

In den ersten Jahren entsteht durch Zinsen und Abschreibung oft ein steuerlicher Verlust. Er senkt Ihre Einkommensteuer – je nach Höhe der bezahlten Lohn- oder Einkommensteuer erhalten Sie eine Gutschrift.

Später, wenn der Kredit getilgt ist, entstehen Überschüsse: Die Wohnung trägt dann zu Ihrem Einkommen bei – ideal für die Pension.

Das können Sie absetzen

Abschreibung (AfA) des Gebäudes
Kreditzinsen und Finanzierungskosten
Reparaturrücklage und Instandhaltung
nicht umlegbare Betriebskosten
Verwaltungs- und Betreuungskosten
Steuerberatung

Neubauwohnungen werden häufig mit 20 % Umsatzsteuer verkauft. Wer die Wohnung vermietet, ist umsatzsteuerlich Unternehmer – die USt. auf den Kaufpreis kann als Vorsteuer zurückgeholt werden. Das senkt die tatsächliche Investition deutlich.

Voraussetzungen: Die Miete wird mit 10 % USt. verrechnet (Wohnungsvermietung), Sie geben quartalsweise Umsatzsteuervoranmeldungen ab, und Ihr Steuerberater beantragt UID und Steuernummer.

20 Jahre

Bindungsfrist

Der Vorsteuerabzug ist an eine 20-jährige umsatzsteuerpflichtige Vermietung gebunden. Bei Verkauf oder Eigennutzung innerhalb dieser Frist wird anteilig berichtigt.

Der Gesetzgeber erkennt eine Vermietung nur dann steuerlich an, wenn sie auf Dauer einen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Für Eigentumswohnungen („kleine Vermietung“) gilt dafür ein Zeitraum von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung, höchstens 28 Jahren ab dem ersten Aufwand (Liebhabereiverordnung, Stand 2024).

Wird in diesem Zeitraum kein Gesamtüberschuss erzielt, können die in den Vorjahren lukrierten Steuervorteile verloren gehen. Deshalb sind Eigenmittel, Kreditlaufzeit und Tilgung so zu planen, dass die Prognoserechnung einen Überschuss zeigt.

Unser Beitrag: Wir erstellen eine Prognoserechnung, die Ihr Steuerberater prüft und dem Finanzamt vorlegen kann. Finanzierung und Laufzeit werden darauf abgestimmt.

25 Jahre

Gesamtüberschuss

ab Beginn der Vermietung (höchstens 28 Jahre ab erstem Aufwand) muss ein Gesamtüberschuss entstehen.

Gebäude

1,5 % pro Jahr (rund 67 Jahre) bei Wohnungsvermietung.
Beschleunigte AfA in den ersten Jahren: bis zum Dreifachen (4,5 %).
Bemessung: Kaufpreis inkl. Nebenkosten, ohne Grundanteil.

Grundanteil

Grund und Boden nutzt sich nicht ab – keine AfA.
Pauschal in Wien meist 40 % (Gemeinden über 100.000 Einwohner, hoher Baulandpreis).
Ein Gutachten kann einen anderen Anteil belegen.

Instandsetzung & Einrichtung

Instandsetzungsaufwand: verteilt auf 15 Jahre.
Küche und Einrichtung: nach Nutzungsdauer, meist rund 10 Jahre.
Laufende Reparaturen: sofort absetzbar.

Immobilienertragsteuer

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien unterliegen der Immobilienertragsteuer von 30 %.
Bemessung: Verkaufserlös minus Anschaffungskosten (abzüglich bereits geltend gemachter AfA).
Die Steuer wird in der Regel vom Vertragserrichter berechnet und abgeführt.

Vorsteuerberichtigung

Bei Verkauf innerhalb von 20 Jahren kann ein Teil der Vorsteuer zurückzuzahlen sein.
Alternativ kann der Verkauf mit Umsatzsteuer erfolgen – das hängt vom Käufer ab.
Darum: Verkauf immer vorab mit dem Steuerberater planen.

Diese Informationen ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Steuerliche Regeln können sich ändern.

Sicherheit & Transparenz

Wie Ihr Geld geschützt ist – und welche Risiken es gibt

Wir sagen Ihnen auch, was nicht rosig ist. Zu jedem Risiko gehört bei uns eine Antwort im Konzept.

Treuhänderische Abwicklung

Der Kaufpreis wird auf ein Treuhandkonto des Vertragserrichters bezahlt.
Auszahlung an den Verkäufer erst, wenn Ihr Eigentum gesichert ist.

Bauträgervertragsgesetz

Beim Kauf vom Bauträger schützt das BTVG den Käufer.
Zahlungen erfolgen nach Ratenplan – entsprechend dem Baufortschritt.
Ein Treuhänder überwacht die Einhaltung.

Grundbuch

Ihr Recht wird früh im Grundbuch angemerkt (z. B. Rangordnung).
Mit der Eintragung sind Sie Eigentümer der Wohnung.

Risiko	Was dahintersteckt	Unsere Antwort
Leerstand	Zwischen zwei Mietern fehlt die Miete, die Kosten laufen weiter.	Gefragte Lagen und Größen, rasche professionelle Neuvermietung, Reserve im Konzept.
Zinsänderung	Bei variablen Zinsen kann die Kreditrate steigen.	Fixzinsphasen prüfen und einen Puffer in der Planung vorsehen.
Liquidität	Eine Wohnung lässt sich nicht von heute auf morgen verkaufen.	Nur freie Mittel einsetzen und eine Liquiditätsreserve halten.
Steuerrecht	Steuerliche Regeln können sich ändern.	Konzept und Prognose regelmäßig mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
Mietrecht	Seit 2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz die Indexierung von Wohnungsmieten.	Wir berücksichtigen das in jeder Prognose.
Instandhaltung	Reparaturen und Sanierungen fallen an, auch im Haus.	Rücklage und Instandhaltungsreserve von Anfang an einplanen.

Betreuung nach dem Kauf

Die monatliche Subverwaltung

Damit Ihre Anlegerwohnung für Sie arbeitet – und nicht umgekehrt. Wir sind Ansprechpartner für Hausverwaltung und Mieter.

	Hausverwaltung	Subverwaltung (Frank Immobilien)
Zuständig für	das ganze Haus – alle Eigentümer	Ihre Wohnung – nur für Sie
Aufgaben	Allgemeinflächen, Betriebskosten, Rücklage	Vermietung, Mieter, Mieteingang
Mieter	kein Ansprechpartner	Ansprechpartner für alle Mieterfragen
Miete & Wertsicherung	–	Vorschreibung, Inkasso, Indexanpassung
Abrechnung	Betriebskosten des Hauses	Aufbereitung für Ihren Steuerberater
Schnittstelle	–	zu Hausverwaltung, Mieter, Steuerberater

Start & Vermietung

Übernahme der Wohnung vom Bauträger samt Unterlagen · Organisation der Vermietung · Mietvertrag durch unseren Rechtsanwalt · Übergabe und Rücknahme der Wohnung · Übernahme bestehender Mietverträge

Laufende Verwaltung

Vorschreibung und Inkasso der Miete · Kontrolle der Zahlungseingänge, Mahnwesen · Wertsicherung: Termine, Berechnung, Vorschreibung · Verwaltung Ihres Mietenkontos · Organisation von Sanierungen vor Neuvermietung

Schnittstelle & Unterlagen

Ansprechpartner für Ihre Mieter · Abstimmung mit der Hausverwaltung · Ansprechpartner für Ihren Steuerberater · Aufbereitung der Unterlagen für USt.-Voranmeldung und Jahresabrechnung · Klagen/Kündigungen über Rechtsanwalt

€ 0,30

netto je Nutzwertanteil und Monat (zzgl. 20 % USt.)

Beispiel: Wohnung mit 40 Nutzwertanteilen40 × € 0,30 = € 12,00 netto pro Monat= € 144,00 netto pro Jahr

Vertragsdauerunbefristet, 3 Monate Kündigungsfrist zum Monatsende

Zahlunghalbjährlich im Voraus per SEPA-Lastschrift

Wertsicherungjährliche Anpassung nach Verbraucherpreisindex

Neuvermietungermäßigte Vermittlungsprovision: 1,5 Bruttomonatsmieten zzgl. USt.

Kosten Dritterz. B. Rechtsanwalt oder Handwerker trägt der Eigentümer

Aktuelle Objekte

Anlegerwohnungen aus unseren Projekten

Zwei Projekte im Vertrieb der Frank Immobilien GmbH – beide mit Betreuung durch unsere Subverwaltung.

Nur mehr 7 Einheiten verfügbar

Stadtvilla Oberlaa

Mühlstraße 13 · 1100 Wien · Neubau · Fertigstellung Dezember 2026

20 Anleger- und Eigennutzerwohnungen mit direkter U1-Anbindung (Therme Oberlaa), Echtholzparkett, Markenküche, Fußbodenheizung und Luft-Wasser-Wärmepumpe. Erstvermietungsgarantie inklusive.

31–52 m²Wohnfläche

3,0–3,4 %Netto-Ankaufsrendite

U1direkt

Zur Projektseite Preisliste

Frühjahr 2027

Thalia-Hof

Thaliastraße 1 · 1160 Wien · Altbau & Dachgeschoß-Ausbau

Dachgeschoß-Wohnungen in zentraler Ottakringer Lage mit U3-Anbindung. Verfügbarkeit und Preise erhalten Sie in der aktuellen Preisliste – sprechen Sie uns an.

1160Wien · Ottakring

U3Anbindung

Zur Projektseite Preisliste anfragen

Preisliste Stadtvilla Oberlaa

Anlegerpreise netto zzgl. 20 % USt. und Küche (netto € 7.000,– je Wohnung).

Top	Lage	Ausricht.	Wohnfl.	Zi.	Freifläche	Anleger-KP netto	Miete p. a. netto	Rendite	Exposé
02	EG	Ost	31,40 m²	2	Terrasse + Garten	€ 235.231	€ 7.967	3,29 %	PDF
09	OG	West	35,95 m²	2	–	€ 196.935	€ 6.902	3,38 %	PDF
10	OG	West	33,50 m²	2	–	€ 183.036	€ 6.432	3,38 %	PDF
14	1. DG	Ost	43,70 m²	2	Balkon 5,90 m²	€ 284.246	€ 9.042	3,10 %	PDF
15	1. DG	West	35,95 m²	2	–	€ 219.001	€ 6.902	3,05 %	PDF
16	1. DG	West	33,50 m²	2	–	€ 203.585	€ 6.432	3,05 %	PDF
17	2. DG	West	51,40 m²	3	–	€ 316.217	€ 9.992	3,09 %	PDF

Mieten und Renditen sind Prognosen · Planänderungen vorbehalten · Angaben ohne Gewähr. Eine Investitionsentscheidung sollte stets auf Basis einer individuellen Beratung erfolgen.

Weitere Objekte – auch im Bestand – finden Sie auf frankimmobilien.at. Ankauf-Wünsche für Anleger nehmen wir gerne vor.

FAQ

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

In der Regel 20–30 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten. Wie viel für Sie sinnvoll ist, zeigt das Finanzierungskonzept.

Muss ich mich um die Mieter kümmern?

Nein. Mit unserer Subverwaltung sind wir Ansprechpartner für Ihre Mieter und kümmern uns um Miete, Wertsicherung und Abrechnung.

Was passiert bei Leerstand?

Wir organisieren rasch die Neuvermietung. Eine Reserve im Konzept fängt kurze Leerstände ab, ohne dass Ihre Planung ins Wanken gerät.

Brauche ich einen Steuerberater?

Ja, wir empfehlen es ausdrücklich. Wir bereiten alle Unterlagen auf und arbeiten eng mit Ihrem Steuerberater zusammen.

Kann ich die Wohnung später selbst nutzen?

Grundsätzlich ja. Wegen Vorsteuer und Liebhaberei sollte ein Wechsel zur Eigennutzung aber vorab geplant werden.

Was kostet Ihre Leistung?

Konzeptentwicklung 3 % zzgl. USt. nur bei Kauf, Betreuung € 0,30 netto je Nutzwertanteil und Monat. Keine versteckten Kosten.

Was unterscheidet Hausverwaltung und Subverwaltung?

Die Hausverwaltung kümmert sich um das gesamte Gebäude und alle Eigentümer. Die Subverwaltung betreut ausschließlich Ihre Wohnung: Vermietung, Mieter, Mieteingang und Abrechnung. Sie ergänzt die Hausverwaltung – sie ersetzt sie nicht.

Ist der Kaufpreis beim Neubau sicher?

Beim Kauf vom Bauträger schützt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG): Zahlungen erfolgen nach Ratenplan entsprechend dem Baufortschritt und werden über einen Treuhänder abgewickelt.

Wie lange sollte ich die Wohnung halten?

Eine Anlegerwohnung ist ein langfristiges Investment – mindestens 25 Jahre. Auch steuerlich sind Fristen zu beachten: 20 Jahre bei der Vorsteuer, 25 Jahre bei der Liebhaberei. Details finden Sie im Folder zum Download.